提要：仍然维持商业综合体拿地模式。
4月29日，宝龙地产控股有限公司（01238.HK，简称“宝龙地产”）发布截至2021年12月31日止年度全年业绩进一步公告。公告显示，该公司审核委员会已联同该公司管理层审阅经审核2021年年度业绩，并认为该等业绩已遵守适用会计准则及规定编制及作出充足披露。
2021年，宝龙地产实现总收入约399.02亿元人民币（下同），同比上升约12.4%；累计合约销售额1012.27亿元，同比增长24.1%，其中长三角地区销售金额占比78.6%；合约销售面积约为641万平方米，同比增加约20.3%。
收入实现增长，利润却有所下滑。报告期内，宝龙地产毛利润125.19亿元，同比减少2.3%；毛利率为31.4%，同比减少4.7个百分点，轻微下滑，但维持业内平均水平之上；净利润为73.36亿元，同比减少16.8%；归母核心净利润为37.66亿元，同比增加4.7%。
虽然伴随着行业调控，企业在出清风险的过程中，面临利润增速放缓甚至下跌的现状，但在后续发展中，宝龙商业现金奶牛的效应或将逐步凸显。
商业运营提质增效
2021年，随着疫情防控逐渐进入常态化，商业地产整体呈现向上回升趋势，整体规模持续增长。商业版块在品牌焕新、项目升级等方面持续发力，经营业绩再创新高，运营效率大幅提升。
2021年，宝龙商业全年新开业购物中心545个，包含原计划在2020年开业的部分项目，存量面积达4.75亿平方米。2021年新开业商业项目22个，面积151万平方米；新交付住宅面积333万平方米。新开购物中心整体出租率96%。
全年新签约商业面积276万平方米，其中长三角新签约项目面积占比超七成，典型城市南京、上海、杭州、宁波的项目数分别达到7个、12个、12个及14个。宝龙的商业综合体布局长期坚持聚焦长三角策略，在该区域内形成了规模优势和较强的品牌影响力，凭借对深耕区域市场的深度了解和强大的资源整合能力，因地制宜打造满足当地市场需求的产品，将进一步推动业绩持续增长。
对于2022年的发展计划，宝龙地产表示，集团将进一步提升整体出租率至95%以上；确保13个项目高品质开业，重点打造椒江、同安两个行业标杆。此外，2022年计划开业项目总数不少于11个，其中购物中心不少于8个。
深耕长三角
但在债务结构上，2021年度，宝龙地产现金及银行结余为250.68亿元，同比减少约11.3%。而长期借款为509.35亿元，短期借款高达220.23亿元。
据此前发布的数据显示，今年一季度，宝龙地产的业绩情况并不理想，合约销售额121.15亿元，同比减少50.8%；销售面积76.81万平方米，同比减少51.5%。
在这样的发展背景下，宝龙商业的现金奶牛作用就体现出来了。2021年，宝龙地产的收入来自三方面。其中，物业销售收入为350.35亿元，同比增加11.3%；租费收入37.08亿元，同比增加14.6%；酒店及其他收入为11.60亿元，同比增加50.0%。
租金收入与酒店收入的增长可见，宝龙地产持有和经营的这些商业综合体，为公司带来稳定的现金流，有效平滑风险。
商业综合体对于实现自身资产增值也有比较明显的优势：从客户的实际需求出发，为其构建一套复合型商业生态，可以带动区域经济提升。这样的作用又会反哺宝龙地产的项目储备。
一直以来，宝龙地产通过综合体的模式获取土地，一方面能助力公司发挥商业布局、模式和业态优势，另一方面商住联动带来的便利交通、商业利好能更好提高住宅产品的畅销溢价。
为了谋求未来的发展，宝龙在2022年将继续深耕长三角区域，并且具备丰富的可售资源。可售货值总计1477亿，其中，住宅占比为70.8%，商业占比为29.2%。全年共有116个可售项目，其中长三角区域占比达67.5%，大湾区占比达12.7%。
宝龙深耕长三角的策略并非第一次提出，而是多年的战略路径。这反映到土地投资上，2021年，宝龙地产新增项目29个，新增货值713亿；其中87%投资金额聚焦长三角及大湾区。这些新增土储总溢价率7.9%，平均成本5132元每平方米。
目前宝龙地产总土储达3652万平方米，可售货值4067亿。除深耕优势区域外，宝龙地产还积极扩展发展区域，于大湾区挺进中山、佛山，长三角战略扩张至安徽。
展望2022年，宝龙地产总裁许华芳表示，公司仍将坚持走高质量发展之路，保持稳健经营策略，坚持品质为先、责任为先的原则，贯彻价值内生、一好到底的策略，以产品力与服务的优化升级，助力行业平稳健康有序发展。